Vragen CDA Waterland milieustraat Katwoude versus samenwerking Edam-Volendam

De gemeente Waterland gaat milieustraat en stortplaats voor bouwafval inrichten op Hoogedijk 2 in Katwoude van ruim 5.000 m2. Heel jammer van het mooie Katwoude, dat dreigt straks een mini Baanstede te worden. Vernieling van dit deel van Katwoude is maar iets goedkoper dan samenwerking met de milieustraat Edam-Volendam.

Raadsvragen gemeente Waterland

Nummer : 105-55
Onderwerp : Beantwoording vragen CDA milieustraat naar bedrijfserf Katwoude
Portefeuillehouder : P. Kools
Contactpersoon : J. Uidam
Datum : 17 oktober 2012

Hierbij treft u de antwoorden aan op de vragen van CDA met betrekking tot verplaatsing van de milieustraat naar bedrijfserf Katwoude.

In het informatiedocument 105-54 “actualisatie van het planologisch beleid van het Galgeriet” geeft u aan dat er voor het Galgeriet een beheersverordening wordt vastgesteld i.p.v. een actualisatie van het bestemmingsplan. Voor het opstellen van een beheersverordening is één van de voorwaarden dat redelijkerwijs mag worden aangenomen dat zich in het gebied waarvoor de verordening geldt, geen (grote) ruimtelijke ontwikkelingen zullen voordoen.

Vraag 1. Voor welke periode wordt de beheersverordening vastgesteld? Omdat het ter vervanging is van een bestemmingsplan gaan wij er van uit dat dit voor 10 jaar is. Klopt dit?

Antwoord 1: Ja, dat klopt.

Vraag 2. Zullen er vanuit de gemeente gedurende de periode van de beheersverordening geen initiatieven ontplooid worden inzake ruimtelijke ontwikkelingen op het Galgeriet?

Antwoord 2: Er worden door de gemeente op dit moment geen ruimtelijke ontwikkelingen op het Galgeriet geïnitieerd. Wel zijn er plannen om de gemeentewerf en de milieustraat te verplaatsen naar Katwoude, waarbij het terrein op het Galgeriet verkocht of verhuurd wordt. Mochten er plannen komen die passen binnen de contouren van de beheersverordening, dan kunnen deze worden gerealiseerd. Zo niet, dan moet daarvoor een apart bestemmingsplan worden gemaakt of een projectafwijkingsbesluit worden genomen.

In het informatiedocument 260-4 “Kostenvergelijking en locatiekeuze voor huisvesting gemeentewerf en milieustraat” concludeert u dat het goedkoper is om de milieustraat en de gemeentewerf op het bedrijfserf Katwoude te situeren. Dit doet u aan de hand van een aantal documenten van de Grontmij en een taxatierapport van de huidige locatie van de gemeentewerf. Inzake deze documenten hebben wij een aantal vragen.

Vraag 3. In het informatiedocument 105-12 “Beëindiging project Galgeriet” d.d. 7 december 2010 geeft u op pagina 6 duidelijk aan dat de kosten voor het handhaven van de milieustraat en gemeentewerf op het Galgeriet vele malen goedkoper is dan herhuisvesting op een andere locatie. Hoe kan het dat uw berekeningen iets totaal anders laten zien? Zijn er nieuwe inzichten waarom de berekeningen iets totaal anders laten zien of zijn uw berekeningen niet correct of was de verstrekte informatie in het document 105-12 uit 2010 onjuist?

Antwoord 3: Handhaving van de gemeentewerf op de huidige locatie in de huidige vorm zou inderdaad goedkoper zijn. Echter, dat is niet mogelijk, omdat de provincie als vergunningverlener een 0-situatie bodemonderzoek vereist en aanvullende milieu-investeringen. Dat betekent o.a. dat het rioleringsstelsel moet worden onderzocht en hersteld/vernieuwd. Verder moet over een groot deel van het terrein een vloeistofdichte vloer worden gestort. Tenslotte moeten allerlei maatregelen worden getroffen om verdere bodemverontreiniging te voorkomen en moet de locatie bij wijziging voldoen aan de nieuwste wet- en (arbo) regelgeving. Dit vereist aanzienlijke investeringen. De provincie heeft uitstel verleend van deze verplichting tot 1 april 2013.

Vraag 4. Wanneer de milieustraat en gemeentewerf op het bedrijfserf Katwoude gerealiseerd worden is het oppervlak hiervan 5.289m², terwijl het oppervlak van de huidige milieustraat en gemeentewerf 3.527m² bedraagt. Dit is 1,5 keer zo groot. Toch rekent u met hetzelfde bedrag van € 2.400.000,- voor de bouw en inrichting van de milieustraat en gemeentewerf. Vindt u dit realistisch? Is een bedrag naar verhouding van de grootte van het terrein niet meer realistisch?

Antwoord 4: Dit zou dan op een bedrag van € 1.600.000,- uitkomen. Nee, de investeringen zijn slechts gedeeltelijk aan de oppervlakte te relateren. Zo moeten de bedrijfsgebouwen in beide opties worden gebouwd, het bordes met magazijn- en stallingsruimte eronder, hellingbanen e.d. De winst zou dus alleen zitten in het aantal vierkante meters vloeistofdichte vloer. Overigens blijven de andere argumenten van kracht, bijvoorbeeld dat de huidige locatie te klein is voor een moderne milieustraat die de komende 40 jaar voldoet.

In uw informatiedocument geeft u aan dat de grond op het bedrijfserf Katwoude nog niet in eigendom is, maar dat u een stelpost heeft opgenomen van de huidige marktwaarde. De stelpost die is opgenomen is een bedrag van € 300.000,- voor een terrein dat bouwrijp is en uit schone grond bestaat. Bij een oppervlakte van 5.289m² betekent dit een prijs per m² van € 57,-. In dezelfde periode heeft Teunisse makelaar een taxatierapport van het Galgeriet opgesteld. In deze rapportage gaat men uit van een grondprijs van € 200,- per m² voor grond die vervuild is. Hierover hebben wij de volgende vragen:

Vraag 5. Waarom zijn er geen 2 taxatierapporten voor de huidige locatie van de gemeentewerf en milieustraat op het Galgeriet gemaakt, terwijl de gemeenteraad dit wel besloten heeft?

Antwoord 5: Wij laten 2 taxatierapporten opstellen als het daadwerkelijk gaat om aankoop of verkoop van gronden. In dit geval wilden wij inzicht in de waarde van het huidige terrein om alle kosten en opbrengsten te kunnen vergelijken. Dat was van belang voor de definitieve besluitvorming over verplaatsing van de gemeentewerf of herontwikkeling op de huidige locatie. Als de werf is verplaatst en de huidige locatie komt vrij voor verkoop of verhuur, dan worden alsdan 2 taxatierapporten geleverd.

Vraag 6. Uit onderzoek op het internet en navraag bij diverse gemeenten komt duidelijk naar voren dat de gemiddelde prijs voor industriegrond tussen de € 110,- en € 180,- ligt. De prijs van € 57,- waar u mee rekent lijkt totaal niet realistisch. Waar heeft u deze prijs op gebaseerd?

Antwoord 6: De bedragen die u noemt komen reëel over. Het verschil met de prijs waarmee wij rekenen, zit in de staat van het terrein. De prijs van € 57,- is gebaseerd op de residuele grondwaarde, dat wil zeggen dat rekening is gehouden met de kosten van bouwrijp maken en allerlei voorzieningen. Die kosten liggen gemiddeld rond de € 100,- per m2.

Vraag 7. Teunisse makelaars rekent voor het Galgeriet met een grondprijs van € 200,- per m². Deze prijs is aan de hoge kant en tot stand gekomen zonder rekening te houden met het feit dat de grond vervuild is. Waarom is er in de rapportage van Teunisse makelaars geen rekening gehouden met het feit dat de grond vervuild is voor het bepalen van de waarde en de grondprijs, terwijl u als opdrachtgever op de hoogte was dat de grond vervuild is?

Antwoord 8: Wij hebben de makelaar gevraagd de locatie te taxeren in de huidige staat en dat is ook gebeurd. De makelaar heeft daarbij o.a. het bodemloket geraadpleegd. Een mogelijke (gedeeltelijke) bodemverontreiniging is overigens geen beletsel om een ander bedrijf te vestigen, en geeft ook geen verplichting om het hele terrein te saneren. In hoeverre de bodemgesteldheid van invloed is op de opbrengst, wordt pas duidelijk als het daadwerkelijk in de verkoop gaat.

Vraag  8. Gezien het feit dat de grond op het Galgeriet vervuild is en de saneringskosten, incl. slopen gebouwen geraamd is op € 306.000,- lijkt de prijs van Teunisse makelaars van € 200,- per m² veel te hoog. Wat is u mening hierover?

Antwoord 8: Zie ook onze beantwoording onder 7.

Een ander onderzochte optie was een samenwerkingsverband met de gemeente Edam-Volendam. Uit het vergelijk kwam naar voren dat deze optie duurder was. Hierover heb ik de volgende vraag:

Vraag 9. Het vergelijk met de gemeente Edam-Volendam is gebaseerd op de kosten die de gemeente Waterland maakt voor de inzameling van het vuil en de kosten die de gemeente Edam-Volendam berekent. Wanneer we echter met de gemeente Edam-Volendam samenwerken hoeven we geen milieustraat te bouwen. Om een goed vergelijk te maken van de totale kosten dient er bij de kosten die de gemeente Edam-Volendam indient de kapitaallasten van de milieustraat afgetrokken te worden. Wanneer dat gebeurt, wat zijn dan de totale kosten wanneer we met de gemeente Edam-Volendam gaan samenwerken?

Antwoord 9: Bij een investering van € 1.400.000, een afschrijvingstermijn van 40 jaar en de huidige rekenrente van 4,5 % zijn de gemiddelde jaarlijkse kapitaallasten € 74.555. Als we die zouden optellen bij onze jaarlijkse kosten voor de inzameling van vuil, dan komen we uit op een bedrag van in totaal € 435.555. Dat is nog steeds lager dan de kosten van Edam-Volendam (€ 445.000).

Met vriendelijke groet,
P. Kools
wethouder