Wordt het Gouwhaven of Galgenveld?

Begin jaren 2000 is het plan ontstaan om ’t Galgeriet te transformeren naar een woonwijk voor ruim 700 woningen. Het heeft heel wat voeten in de aarde gehad om de plannen rond te krijgen. 16 december 2024 kon eindelijk begonnen worden met bouwen van deel 1 van fase 2 op te leveren in 2027.

Het College van B&W en de gemeenteraad raamden bij aanvang het verschil in kosten en opbrengsten voor de gemeente op 11 miljoen. Het enthousiasme was groot en men leefde op een roze wolk. Dat er grote risico’s aan de ontwikkeling van de wijk zitten werd voor lief genomen of werd niet overzien.

De gemeente treedt op als grondexploitant en voert een actief grondbeleid. Dit betekent:

• Dat zij zelf gronden verwerft en ontwikkelt in plaats van dit volledig aan de markt over te laten.


• Dat zij de regie voert over de financiële en ruimtelijke ontwikkeling van de grond.

Dit houdt concreet de volgende rollen en risico's in:

1. Verantwoordelijk voor Kosten en Opbrengsten
   - Kosten: De gemeente investeert in het bouwrijp maken, de aanleg van wegen, kades, parken en riolering.
   - Opbrengsten: De gemeente verdient deze investeringen terug door de verkoop van bouwrijpe grond aan de ontwikkelaar (Galgeriet B.V.) of via vergoedingen (kostenverhaal) vastgelegd in overeenkomsten.


2. De Rol van "Bankier"
   - De kosten vallen jaren vóór de opbrengsten.
   - De gemeente treedt op als financier. Dit verklaart de aanzienlijke schulden op de balans.


3. Financieel Risico
   De gemeente draagt het ondernemersrisico van de grond.
   - Marktverandering
   - Rentestijging:


4. Investeringen in de Publieke Ruimte
   De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van het openbaar gebied rondom Gouwhave. Dit omvat:
   
   
   
   1. Infrastructuur: De aanleg van ontsluitingswegen, kades en de herinrichting van de toegang tot de jachthaven.
   
   
   2. Onrendabele top: Sommige publieke investeringen (zoals hoogwaardig groen en parkeervoorzieningen) kosten meer dan ze direct opleveren. Om dit gat te dichten, gebruikt de gemeente onder andere een Woningbouwimpuls (WBI) subsidie van ongeveer € 6,4 miljoen van het Rijk, die echter aan strikte voorwaarden is verbonden en soms moet worden voorgefinancierd.
      Kortom: Als grondexploitant is de gemeente de financiële motor én de partij die de grootste risico's draagt als het project vertraagt of duurder uitvalt.
   
   
   
   


5. Risico van Slinkende Winsten
   Recente rapportages (eind 2024/2025) laten zien dat de verwachte winst met bijna € 5 miljoen is geslonken door gestegen kosten en veranderende marktomstandigheden. Om de lopende exploitatie en de kwaliteit van het project te waarborgen, moet de gemeente kapitaal blijven inbrengen.

De risico’s in beeld

• In het dashboard geeft B&W aan dat de tegenpartijen in de contracten Hoorne Vastgoed en BPD zijn. Dit is onjuist! Deze partijen hebben samen een BV opgericht “Projectontwikkeling Galgeriet BV” dat is de andere partij in het contract met de gemeente.


• Met andere woorden deze aandeelhouders hebben hun risico’s ondergebracht in een zelfstandig rechtspersoon.


• Dit betekent dat als er geen harde garanties zijn van de aandeelhouders Hoorne Vastgoed en het BPD en het project slaagt niet dan gaat de BV failliet en blijft onze gemeente met een half afgebouwd project en een miljoenenschuld zitten.


• De gemeente draagt het financiële risico voor het bouwrijp maken. Gezien de slappe ondergrond zullen de kosten hoger zijn dan eerder geraamd.


• Het project gaat veel langer duren dan ingeschat als gevolg van langere inklinktijd, dus later verkoop van de grond en meer rente-, en plankosten.


• De koopwoningen zijn erg duur en de verkoop gaat moeizaam. Er wordt pas begonnen met bouwen als 70% van de woningen is verkocht, dus verder vertraging.


• De infrastructuur in het openbaar gebied en de rioolaansluiting is voor rekening van de gemeente daar is nog niets voor in de begroting opgenomen.


• De gemeente is er niet in geslaagd het TEO-project zelf te ontwikkelen en heeft dit overgedragen aan Galgeriet BV en betaalt daarvoor € 2.000.000 aan Galgenriet BV.


• Om de WBI-subsidie te behouden moest er in 2024 begonnen worden met de bouw en zijn er voorwaarden aangebonden die bij niet nakoming leiden tot terugbetaling. Hier zit de gemeente in de tang:
  
  
  
  • Het aantal sociale bouw woningen moet naar 50%, gevolg lagere opbrengst voor de projectontwikkelaar.
  
  
  • De bouw moet beginnen voordat er 70% van de koopwoningen is verkocht.
  
  
  • Galgeriet BV heeft daarmee ingestemd onder de volgende voorwaarden.
    
    
    
    • 50% van de subsidie wordt overgemaakt aan Galgeriet BV
    
    
    • Betaling van de overgedragen grond vindt enkele maanden later plaats.
    
    
    
    
  
  
  
  

Zijn er afspraken gemaakt als er niet aan de voorwaarden van het WIB wordt voldaan en de subsidie (deels) moet worden terugbetaald?

Wat blijft er nog over van de € 11 miljoen

• Oorspronkelijk begroot resultaat 11.000.000


• Bijbetaling aan TEO -2.000.000


• Doorbetaling 50% subsidie -3.000.000


• Bouw nieuwe gemeentewerf -3.000.000


• Huidig saldo 3.000.000


• In 2024 als resultaat geboekt -2.700.000


• Resterend 300.000

Conclusie

De tegenvallers die komen en de nog niet geraamde kosten voor de infrastructuur leiden tot meer lenen en dus hogere jaarlijkse uitgaven op de begroting.

Bij grote tegenvallers wordt de financiële gezondheid ondermijnd en wordt de zo gewenste zelfstandigheid van ons Waterland in de waagschaal gesteld en moeten we op onze knieën naar buurgemeente of ze onze failliete boedel willen overnemen.

Bronnen

• Dashboard Gouwhaven 30-06-25


• Kamer van Koophandel


• Hoorne vastgoed


• Groot Waterland


• Jaarverslag 2024


• Meerjarenbegroting 2026 e.v.

Samenvatting

Dit document biedt een kritische blik op de financiële en operationele risico's van het gemeentelijke project Gouwhaven (voorheen 't Galgenriet), een transformatie naar een woonwijk met ruim 700 woningen in Monnickendam.

Belangrijkste punten

• Gemeente als grondexploitant: De gemeente treedt op als grondexploitant, wat betekent dat zij de regie en alle bijbehorende financiële risico's (marktverandering, rentestijging) draagt voor de ontwikkeling van de grond.


• Financiële tegenvallers: De oorspronkelijk begrote winst van € 11 miljoen is door gestegen kosten en veranderde marktomstandigheden aanzienlijk geslonken. Recente rapportages laten een daling van bijna € 5 miljoen zien (p. 1).


• Risicovolle contracten: De contractuele tegenpartij van de gemeente is Projectontwikkeling Galgeriet BV (een samenwerking van Hoorne Vastgoed en BPD), niet de aandeelhouders zelf. Zonder harde garanties van de aandeelhouders riskeert de gemeente met een onafgebouwd project en miljoenenschuld te blijven zitten bij een faillissement van de BV (p. 2).


• Subsidievoorwaarden: Om een Woningbouwimpuls (WBI) subsidie van € 6,4 miljoen te behouden, moest de bouw in 2024 starten en moet 50% van de woningen sociaal zijn, wat de opbrengst voor de ontwikkelaar verlaagt (p. 2).


• Huidig saldo: Na bijbetalingen voor TEO, de subsidie en een nieuwe gemeentewerf, bedraagt het huidige resterende saldo van de oorspronkelijke winst nog slechts € 300.000 (p. 2).

Het document concludeert dat toekomstige tegenvallers en nog niet-geraamde kosten voor de infrastructuur zullen leiden tot meer leningen, hogere jaarlijkse uitgaven en aantasting van de reserves voor de gemeente (p. 2).