Investeerder Prospect koper HHNK-panden in Edam

VVD: In november gaf het college aan dat er enkele bezichtigingen van HHNK waren geweest (in reactie op vragen t.a.v. de begrotingsraad). Nu lezen we in het collegevoorstel dat er sprake was van tientallen bezichtigingen.

Vraag:
In welke mate zijn wij juist en volledig geïnformeerd bij onze eerdere vragen?

Antwoord:
Ten aanzien van het aantal bezichtigingen bent u eerder niet geheel juist geïnformeerd.

Bij de zinsnede over het aantal bezichtigingen zijn wij uitgegaan van de indicatie die wij van de makelaar hebben ontvangen. Meer specifieke navraag wijst uit dat geen sprake is van enkele tientallen bezichtigingen, maar van ruim tien. Het complex is bezichtigd door 7 verschillende partijen. Overigens vindt het college het aantal bezichtigingen en het aantal betrokken partijen niet relevant. De verkoop van het complex is in handen gegeven van een makelaar die het college in hoofdlijnen heeft geïnformeerd over de voortgang.

Vraag:
Hoeveel bezichtigingen en partijen betrof het precies?

Antwoord:
Zie de beantwoording van de vorige vraag.

Vraag:
Wanneer hebben deze bezichtigingen plaatsgevonden?

Antwoord:
Zie de beantwoording van de vorige vragen.

VVD: In het voorstel benadrukt het college herhaaldelijk dat het gaat om een ‘onvoorwaardelijk bod’. In het voorstel worden tegelijkertijd diverse voorwaarden benoemd. Zo moet de gemeente zorgen dat (nuts)voorzieningen in het vergadercentrum worden verzelfstandigd, moet de gemeente zorgen voor een nieuwe ingang in het vergadercentrum aan de oostkant van het complex en heeft de gemeente een inspanningsverplichting (en kosten?) voor een bestemmingswijziging naar een woonfunctie. Dat lijkt niet een onvoorwaardelijk bod.

Vraag:
Wij ontvangen graag meer uitleg over deze inconsistentie in het voorstel van het college.

Antwoord:
Er is geen sprake van inconsistentie. Een onvoorwaardelijke bieding is een bieding die niet achteraf door de koper ongedaan kan worden op grond van ontbindende voorwaarden. In de verkoopdocumentatie heeft het college aangegeven dat het terughuren van het vergadercentrum een mogelijkheid is. De koper heeft aangegeven graag van deze mogelijkheid gebruik te maken. Daar moeten op voorhand afspraken over gemaakt worden, en dat is dan ook gebeurd. Dit doet niets af aan de onvoorwaardelijkheid van het bod. Ten aanzien van een toekomstige bestemmingswijziging merkt het college op dat het risico hiervoor volledig bij de koper ligt. Het college heeft slechts een inspanningsverplichting. De kosten voor de bestemmingswijziging zijn voor rekening van de koper.

Vraag:
Zijn er door gemeente of kandidaat koper meer voorwaarden m.b.t. de verkoop/koop gesteld dan het college in het voorstel heeft geschreven?

Antwoord:
Nee. Overigens heeft het college met de koper afgesproken dat, indien de geconstateerde bodemverontreiniging gesaneerd moet worden om de nieuwe bestemming te kunnen realiseren, de gemeente de helft van de kosten tot een maximum van € 25.000 voor zijn rekening neemt. Deze kosten zijn in de financiële onderbouwing bij het raadsvoorstel al verwerkt. Dit is niet als voorwaarde door de koper gesteld, maar is het resultaat van de onderhandelingen over de verkoop. De gemeente koopt hiermee het risico af later alsnog aansprakelijk gesteld te worden voor de verontreiniging.

Vraag:
Zo ja, waarom zijn die voorwaarden niet gemeld?

Antwoord:
Zie beantwoording van de vorige vraag.

Vraag:
En welke zijn die extra voorwaarden?

Antwoord:
Zie de beantwoording van de vorige vragen.

VVD: In het voorstel stelt het college enerzijds dat de gemeente de raadszaal kán terughuren. Anderzijds stelt het college in datzelfde voorstel dat de gemeente de raadszaal voor minimaal 3 jaar zál terughuren (nog een voorwaarde?).

Vraag:
Welke van beide standpunten in dit voorstel is juist?

Antwoord:
De gemeente zal het vergadercentrum voor een periode van drie jaar huren.

Vraag:
Waarom is gekozen voor 3 jaar?

Antwoord:
In overleg met de makelaar heeft het college gekozen voor de kortst mogelijke huurtermijn, die voor een potentiële koper toch aantrekkelijk is. Voor deze korte termijn is gekozen in verband met de fusie: de nieuwe gemeenteraad bepaalt immers zelf waar hij zelf zal vergaderen. Het heeft geen zin om het vergadercentrum voor langere tijd te huren als de raad van de gefuseerde gemeente besluit op een andere locatie te gaan vergaderen. Deze termijn is voldoende om tot een afweging te komen. Verlenging van de huurtermijn na drie jaar is een optie.

Vraag:
Is er een optie langer te huren?

Antwoord:
Ja.

Vraag:
Kan/mag de gemeente niet langer huren of acht het college dat niet nodig i.v.m. andere plannen?

Antwoord:
Zie beantwoording van de vorige vragen. Zoals gesteld is het in beginsel mogelijk om voor een langere termijn te huren.
In het voorstel wordt het hele kantoorcomplex verkocht. Een financiële onderbouwing ontbreekt in het voorstel. Daar bovenop wordt voor de financiële onderbouwing in het voorstel van het college verwezen naar een begrotingswijziging. Ook deze zit niet bij de aangeleverde stukken.

Vraag:
Heeft het college dit voorstel aan de raad geaccordeerd zonder een integrale financiële onderbouwing (die verdergaat dan de puur technische verwerking van de verkoop)?

Antwoord:
De financiële onderbouwing is opgenomen in het voorstel en geaccordeerd door het college. De geschatte kosten voor het verzelfstandigen van het vergadercentrum zijn daarin meegenomen. Een toelichting op de financiële onderbouwing volgt in de begrotingswijziging.

Vraag:
Zo nee, waarom heeft de raad deze (dan kennelijk beschikbare) onderbouwing niet gelijktijdig aangeleverd gekregen (overigens in de agendacommissie als voorwaarde voor agendering aangegeven)?

Antwoord:
Zie de beantwoording van de vorige vraag.

Vraag:
Hoe verwacht het college dat de gemeenteraad een deugdelijke afweging kan maken, zonder zicht op financiële onderbouwing en daarmee de gevolgen?

Antwoord:
Zie de beantwoording van de vorige vragen.

Vraag:
Welke kosten moet de gemeente maken voor:
De kosten van de bestemmingsplanwijziging naar Wonen;

Antwoord:
Geen. De kosten voor de bestemmingswijziging zijn voor rekening van de koper.

Vraag:
Aanleg van de nieuw entree aan de oostzijde;

Antwoord:
Rekening gehouden wordt met ca. € 3.000.

Vraag:
Scheiding/verzelfstandiging (nuts)voorzieningen;

Antwoord:
Rekening gehouden wordt met ca. € 17.000.

Vraag:
Een oplossing voor de ambtelijke huisvesting;

Antwoord:
Verkoop van het HHNK-complex is door de coalitiepartijen in het coalitieakkoord als speerpunt benoemd en wordt in de huisvestingsalternatieven derhalve niet meegenomen.

Vraag:
En in hoeverre heeft het college hier bij het besluit tot verkoop financieel rekening mee gehouden?

Antwoord:
Dit is bij de afweging betrokken.

Vraag:
Verkoop van het HHNK-complex heeft gevolgen voor de huisvestingsmogelijkheden en
–alternatieven na de fusie met Zeevang. Het rapport van de fusiewerkgroep ambtelijke huisvesting hebben wij nog steeds niet ontvangen en vragen wij (voor de derde keer) op, om besluitvorming over dit onderhavige voorstel fatsoenlijk te kunnen voorbereiden.

Antwoord:
Het (inventariserende) rapport is beschikbaar.

Vraag:
Waarom benadert het college de huisvestingsproblematiek (leegstand/verkoop HHNK; afgeschreven en ongezonde Mgr. Veermanlaan; Stadskantoor; raadszaal; fusie-opgave; nieuwe werken; et cetera) niet integraal alvorens alternatieven onmogelijk te maken?

Antwoord:
Verkoop van het HHNK-complex is door de coalitiepartijen in het coalitieakkoord als speerpunt benoemd en wordt in de huisvestingsalternatieven derhalve niet meegenomen.

Vraag:
Kan het college een indicatie geven van het te investeren bedrag wat in gemeentelijke huisvesting geïnvesteerd kan worden door de verkoop (dus incl. wegvallende exploitatielasten van de HHNK-panden)?

Antwoord:
Deze vraag heeft geen relatie met de verkoop van het HHNK complex. Wel kan gesteld worden dat binnen de begroting ruim drie ton aan (structurele) ruimte gaat vrijvallen. Als alleen gekeken wordt naar de vrijvallende kapitaallasten is een investeringsruimte van 2.6 tot ca. 3 miljoen Euro (afhankelijk van renovatie of nieuwbouw) budgettair neutraal beschikbaar.

Vraag:
Denkt het college de ambtelijke integratie daar efficiënt mee op te lossen?

Antwoord:
De werkgroep huisvesting heeft (nu de inventarisatie gereed is) als vervolgopdracht om voorstellen voor een efficiënte huisvesting te gaan ontwikkelen. Ten aanzien van de procedure en risico’s hebben wij nog de volgende vragen:

Vraag:
In hoeverre is de gemeente verplicht te verkopen na de openbare biedprocedure?

Antwoord:
De koop is aangegaan onder de voorwaarde dat de gemeenteraad en gedeputeerde staten er mee instemmen. Als zij hun goedkeuring niet verlenen gaat de verkoop niet door.

Vraag:
Hoeveel partijen hebben uiteindelijk een bod gedaan?

Antwoord:
Er is één onvoorwaardelijk bod ontvangen.

Vraag:
Wie is de kandidaat-koper?

Antwoord:
Prospect Investments B.V.

Vraag:
waren er ook een voorwaardelijke bod? (Eventueel hoeveel, welke hoogte en welke afweging is gemaakt?)

Antwoord:
Nee, er is één bieding gedaan en dat is de bieding waarop het raadsvoorstel betrekking heeft.

Vraag:
was elk onvoorwaardelijk bod geaccepteerd?

Antwoord:
Nee. Biedingen moeten realistisch zijn, anders zou het college ze niet accepteren. Over voorliggende bieding is dan ook overleg geweest met de makelaar. Naar zijn inschatting is het bod gelet op de marktomstandigheden realistisch.

Vraag:
Was er een minimaal vereist bedrag opgenomen in het biedingsregelement, zo ja hoe hoog was deze?

Antwoord:
Nee, er is geen minimumopbrengst geformuleerd. Overigens is er geen biedingsregelement opgesteld; dat is voor een openbare biedprocedure niet vereist.

Vraag:
Is er een recente taxatie (die we dan graag krijgen) en hoe verhoudt dat zich tot de 'opdracht' van de accountant om vorig jaar 'maar' een half miljoen op de aankoopprijs vervroegd af te schrijven om tot een reële prijs in de boeken te komen?

Antwoord:
Er is thans géén taxatie uitgevoerd. Maar onze accountant, Ernst & Young, heeft in haar rapport van bevindingen (04-06-12) betreffende de jaarrekening 2011 opmerkingen gemaakt over de waardering van de panden aan de Schepenmakersdijk. Gezien de toenmalige economische omstandigheden heeft zij aangegeven om de waarde van deze panden door ons te laten monitoren en zo nodig de waarde aan te passen naar de eventueel lagere marktwaarde. Dit is dan ook geschied bij het opstellen van de jaarrekening 2012. De boekwaarde per 31-12-2012 bedroeg € 2.783.500, terwijl de toenmalige taxatiewaarde (taxaties DTZ Zadelhof 2012) € 2.300.000 was. De boekwaarde was derhalve ± € 500.000 te hoog en die is toen conform de verslaggevingsregels per 31-12-2012 afgewaardeerd naar de toenmalige marktwaarde bij het opstellen van de jaarrekening 2012. Thans heeft de accountant aangegeven, dat per 31-12-2014 het complex moet worden afgewaardeerd naar de huidige bekende verkoopprijs. Deze afwaardering van ± € 840.272 zal bij het opstellen van de jaarrekening 2014 moeten plaats vinden.